原标题：文创地产的盈利模式及合作模式

　　中文创地产就是房企转战的一个重要领域。那么，文创地产哪些业态受到市场追捧？文创地产企业如何盈利？地产商如何通过合作而达到互利共赢的目的呢？笔者结合东滩顾问的蕞新研究，对“文创＋地产”做个初步梳理。

　　目前，国内的文化创意产业园区发展模式从形成的原动力来看，主要分为艺术家主导、政府主导及开发商主导三种类型。而本文仅探讨由开发商投资建设的文化创意产业地产。总而言之，文创地产经历了从1.0时代文化创意产业园区的“艺术办公”，到2.0时代文化创意街区的“休闲范儿”，再到3.0时代文化创意社区的“生活气息”，文创地产开始超越创意，越来越接地气。

　　在城市的发展过程中，城市土地日渐稀缺，旧城改造成为大势所趋。大规模的城市更新需要大量的人财物的支撑，而通过发展文创产业，实现对市中心旧厂房的重新利用，既可以保存城市历史的痕迹，又能够节约旧城改造的费用，因此，城市中废弃的旧厂房和仓库，凭借其宽敞明亮的空间和廉价的租金，成为1.0时代文化创意产业园区滋生之地。比如上海建国中路10号的“8号桥”创意产业园区，原本是上海汽车制动器公司的老厂房。

　　如果说创意产业集聚是文创1.0时代的特征，那么，商旅文融合发展成为文创2.0时代的重要特征，具体表现为文化创意街区和特色小镇的应运而生。一方面，园区以体验为核心的休闲娱乐业态层出不穷，另一方面，通过举办艺术展览、主题节庆、文艺演出等丰富的活动，提升园区品牌形象。比如首创置业打造的朗园Vintage项目，除了拥有创意办公基本业态外，还打造了体验式商业、艺术展览等特色业态，与此同时，定期举办国际创意文化节。

　　互联网日益普及的背景下，文化创意产业的发展不仅有专业人士、艺术家的参与，更有社区与普通消费者的共同创作。因此，单一的、环闭发展的文创产业园区转型为多元的、开放发展的文创社区成为必然。在文创3.0时代，文创社区强调将设计感与艺术感融入现代人的日常生活，注重文创产业与社区生活的联动发展。比如花样年联合77文创打造的幸福7和文创园中，艺术家们创作适老创意用品并提供给社区微型养老院，让老年人在此颐养天年。

　　在国家政策的指引下与巨大的消费市场推动下，越来越多的地产商通过自建、投资、合作等方式进入文创地产领域，据统计，超1/3房企布局文化创意相关产业。文创产业园、创意街区、文创小镇、文创社区等成为投资热点。

　　以“文创”的名义拿地，通过包装文创概念、建设文创设施，开发园区住宅；以“文创”的名义售房，通过附加文创功能、创新住宅产品，提升住宅售价；以“文创”的名义收租，通过出租物业、提供相关配套设施给创意企业，获取租赁费用。其中，文创园区的投资规模与租赁收入的比例，即固定资产投资收益率，是衡量文创园区盈利能力的重要指标。

　　提供活动策划服务，通过组织、策划相关文化活动获取收入；提供项目投资服务，通过投资有市场前景、盈利能力强的文创项目获取收益；提供产权投资服务，通过参与中小型文创企业的产权投资获取收益。此外，文创园区可根据自身定位，结合入驻企业特点，有针对性地提供定制服务，比如为文创企业提供人才培训服务、为艺术家提供艺术品代理销售服务以及为影视、网络游戏举行首映式、发布会等，从而获取服务性收入。

　　强强联手，文创IP赋予地产企业新动能

　　模式简介：地产商和文创产业IP各司其职，地产商负责项目拿地、物业建设以及后期运营；文创产业IP提供品牌输出、资金投入，保障文创地产项目的稳定运营。

　　案例链接——曲江创意谷：万科与曲江文投合力打造

　　曲江创意谷位于曲江雁翔路国家级文化产业聚集区核心区域，是曲江新区承载西安建设国际化大都市使命、重点打造的“十大产业园区”之一。项目致力于成为“产业办公+商业消费+生活休憩”的新型城市第三空间。

　　知名地产商——万科，地产行业龙头，从住宅开发到物流地产再到文化产业，万科的产业布局越来越广，产品覆盖了多个领域，其“城市配套服务商”的定位更加清晰明确。

　　知名文创IP——曲江文投，作为曲江发展的重要支撑，以资本为纽带，以产业为导向，实现了从单一的文化项目投资向多元化的文化产业投资的转变，构建了以文化旅游、影视、会展、出版、传媒、演艺、动漫等为核心的文化产业集群。

　　前期参与园区物业的开发建设、后期导入自有产业服务头部品牌——万科星商汇，为企业提供全面服务。

　　曲江创意谷是曲江文投由“文化+旅游+城市”向“文化+科技+无限可能”的转型之作。以“曲江模式”复制为手段，投入资本、智力和管理，打造文创项目标杆；以“曲江文化”品牌为号召，吸引国内外知名文创企业聚集，打造文创产业集群。

　　主随客便，传统地产开发商变身文创地产运营商

　　模式简介：地产开发商实现向地产运营商的华丽转身，一方面，开发、建设硬件载体，另一方面，围绕文创产业，提供全方位软性服务。双管齐下，让招商更加有效。

　　案例链接——大厂影视小镇：华夏幸福产城融合的又一力作

　　由华夏幸福提供涵盖基础设施建设、产业发展规划、全球资源整合、文创项目导入及园区智慧运营等全程服务；搭建四大创新平台（包括教育培训、创新孵化、版权交易、金融服务等），吸引影视龙头企业入驻。截至目前，相对论、Base FX、金海岸影视等数十家企业成功运营，涵盖项目孵化、前期拍摄、后期制作、宣发交易全产业链。

　　反客为主，产业主导，引入地产开发商合作开发

　　模式简介：由文创产业机构主导园区开发，包括产业投资及招商，地产开发商作为文创产业机构的配合方，负责园区的物业载体建设及社区文化服务。

　　77文创携手花样年打造幸福7和文创园，功能定位是基于“社区+”的创新型产业集聚区。在幸福7和文创产业园中，通过导入社区文化生活体验、微型养老院、社区儿童乐园等多种业态，打造多种文创业态的创作、体验、交流基地。

　　知名文创IP——77文创，成立于2012年，已成功投资、改造并运营了数个高端文创产业园区。作为文创场景供应商和文创生活营造者，77文创致力于构建“文创园区平台+文创产业运营+文创产业投资”的文创产业生态。

　　知名地产商——花样年，虽起步于传统地产，但在加速轻资产运营的战略的同时坚持“轻重并举”。围绕社区综合服务进行产业布局，目前已成长为中国领先的以金融为驱动、社区服务为平台、开发为工具的产业金融集团。

　　77文创——产业投资+招商运营。联合文创行业协会及产业龙头，搭建文创产投融资及服务平台，有效导入文创业态，建设文创产业集群。

　　花样年——载体建设+社区经营。参与园区的物业载体建设，提供社区服务，通过策划活动实现园区、社区互动。

　　头部，规模上，更加百花齐放。可诺文创地产策划表示既有如海花岛大投资、大开发的项目，也有阿那亚、幸福公社这类小情怀、新运营的项目也越来越多。整体呈现出多层次、多规模的趋势。

　　第二，开发上，更加白热化。主要体现在区域竞争白热化，产品竞争白热化、投资竞争白热化等。

　　第三，选址上，更加注重环境。文化旅游策划公司介绍一方面注重生态、文化环境选择，将海洋、山地、湖泊、温泉、湿地、雨林作为热点投资区域;另一方面注重区位环境选择，像幸福公社选址在成都周边，以及皇家驿站很多的选址都是典型的例子。

　　第四，融资上，方式更加多元。资本通过诸如借贷、信托、证券化等传统融资模式以及产权+股权、众筹等创新融资模式进入文旅领域。

　　第五，投资上，更加灵活多样。投资主体更加多元，传统地产中的前100强中的70强都已经进入到文旅产业。还有很多的传统制造业、煤老板等跨界资本已经进入到文旅产业，寻求转型升级路径。

　　第六，经营上，更加注重资本化。从单纯的房地产产品销售逐步转向实现资产的长期价值，并通过导入经营与管理资源来实现资产的持续使用与增值。

　　第七，布局上，更加内外兼备。国际化扩张实质加快与国内持续扩张同时存在，以资本输出为主的海外布局步伐加快，大型地产企业、文旅企业结合较为成熟的开发模式，加速全国网络化的布局。

　　第八，模式上，更加创新深化。无论是在开发模式，投资模式、合作模式，运营模式上都有所突破和创新。创新模式与传统模式并存，呈现出多元化发展态势。

　　第九，方向上，更加注重生活化。度假、健康、养老、农业、亲子都将成为下一轮文旅地产投资的重要选择方向。

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