大家目前没有等来西安头部次集中供地，但等来了高新区18宗开发用地预出让。

　　土地预出让，之前在西安也出现过，在全国其它城市早些年已经出现，但这个时候再次出现，则值得细品。

　　土地市场能否回暖，将直接关系到今年接下来大家对西安楼市的信心。

　　西安高新区土地储备中心今天在《西安晚报》发布了西安市国有建设用地使用权 挂牌预出让公告。

　　此次预出让公告，涉及到18宗土地，共计872亩。其中，居住用地10宗，共计约690.68亩；商服用地8宗，共计约181.61亩。

　　18宗土地分布在丝路软件城板块、丝路科学城板块。

　　丝路软件城板块要出让的是4宗共计386.19亩，容积率为2.5、2.8，其中有2宗地面积在100亩以上。GX3-35-31宗地124.163亩，位于中国铁建西派国樾北侧；GX3-37-1-1宗地149.34亩，位于天地源云水天境以西。另外，还有一宗76.857亩的土地位于高新区第十九小学的北侧。

　　丝路科学城板块预出让的14宗土地中，有6宗是居住用地、8宗是商服用地。6宗居住用地，有3宗位于中央创新区板块、3宗位于国际社区板块。8宗商服用地中，有2宗的容积率分别为5.5、4.5，属于典型的超高层用地。

　　按照计划，这18宗国有建设用地使用权拟于近期出让，有意向参与竞买的单位，可于即日起到西安高新技术产业开发区土地储备中心进行咨询，正式出让时间及方式另行通知。

　　国土部2006年下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，也提出了用地预申请制度，被业内称之为“勾地”制。

　　即单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动。提出申请的单位和个人应当参加竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。

　　早在2009年的时候，北京就推行过这种制度。

　　2020年10月份，杭州也发布了《关于进一步加强土地出让管理的通知》，其中提到了用地预申请制度。

　　在近期，2022年4月18日，郑州市自然资源和规划局消息：试行国有建设用地使用权出让用地预申请制度。将会按照发布意向出让公告、预申请人提出用地预申请、实施公开出让的流程进行出让。

　　土地预出让，实际上就是为了避免正式挂牌、拍卖公告发布后由于无人竞买而遭遇流拍，政府遭遇尴尬的同时向市场传递出不利的信号。

　　采用土地预出让，实际上与土地市场预冷不无关系。

　　预出让制度的好处是：将增加政府与开发商之间的沟通。开发商也得以有足够的时间了解即将入市的地块，做更充分的市场调研和规划。同时，入市的地块也可以避免流标或疯狂竞拍这两种极端的出现。

　　2021年西安三次集中供地，公开拍卖的土地大部分以底价成交，有的甚至流拍，只有2宗地块进入到摇号阶段、少量地块小幅溢价，这其中还包括开发区平台供地托底摘得的地块。

　　2022年一季度已经结束，但西安尚未发布集中供地公告，除了疫情因素对各项工作影响之外，这与开发商当前拿地的积极性、信心也有一定的关联。

　　之所以出现这种情况，一方面与“三道红线”之下开发商降负债、确保现金流有关，另一方面也与开发商对于楼市整体大环境的信心有关。

　　站在房企的角度而言，除了国企、央企、个别优质民企之外，大部分的房企现金流均普遍趋紧，过去几年在土地市场上动作频频、高溢价拿地的阳光城、正荣等房企甚至出现了暴雷！在拿地资金要求自有资金的政策下，现在有实力、有资金拿地的企业并不多，活下去才是蕞重要的。

　　站在楼市整体大环境的角度而言，从全国来看，70个大中城市中虽然房价环比下跌的城市数量有所减少，但超过一半的城市房价依然在下跌。同时，从成交面积的角度来看，也是在下跌的。

　　具体到西安，今年这几个月，除了个别一二手房价格倒挂严重的楼盘需要摇号之外，大部分楼盘均面临去化难题，开盘去化率50%以下的现象已经从郊区盘蔓延到了主城区。在这种大环境下，开发商对于拿地必然保持谨慎。

　　另外还有一点就是高价拿地之后，将要面临的是备案价格、销售层面的难题。

　　西安各区域地王中，除了高新“地王”碧桂园高新云墅一期实现成功销售并且业绩不错之外，秦汉“地王”招商雍澜湾在打折优惠的情况下首开依然惨淡，沣西“地王”华润置地沣崋九里价格刚刚公示就已经吓到了很多人，空港“地王”悦达电建玖玺台拿地1年半在前不久才迎来价格公示，航天基地、浐灞、沣东、泾河、曲江“地王”到目前价格尚未公示，有的甚至还没有亮相。

　　不管是招商、绿城、华润、中交、中旅等央企，还是隆基泰和、三迪等民企，都正在经历2020年-2021年上半年拍下的高价地的考验。

　　同时，不管是企业，还是购房者，市场信心的恢复均需要一个漫长的过程。

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