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「以案说法」西安市高陵区张卜街道办一宅基地因拆迁补偿引争议

admin7个月前 (09-26)西安厂房信息41

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　　原标题：「以案说法」西安市高陵区张卜街道办一宅基地因拆迁补偿引争议

　　“2022年4月25日西安市高陵区人民政府发布通告，对地铁10号线沿线的张卜街道办杏王村进行综合改造，通告中确定的组织单位是西安市高陵区城中村和棚户区改造事务中心，实施单位是西安市高陵区张卜街道办事处。要求被搬迁人应当在补偿协议约定或补偿决定规定的期限内完成搬迁......”

　　1994年左右，因贾某耀全家转为商品粮，承包地被高陵区张卜街道办杏王村三组收回，脱离集体经济组织，同村村民杨安新购买了贾某耀的庄基地及部分附属物，用于存放建设材料，2003年12月16日办理了集体土地使用权证，2010年左右，杨安新又想将庄基地返还给贾某耀，收取了定金，但未签署书面合同，亦未达成全面的合约，且双方均未实际履行，该房屋至今仍登记在杨安新名下。

　　2022年4月25日西安市高陵区人民政府发布通告，对包括杨安新在内的集体土地进行征收，在签订土地及房屋补偿协议时，张卜街办将上述庄基地及房屋拆迁补偿款支付给了贾某耀。随后，房屋被拆除。

　　杨安新认为，张卜街道办在没有签订补偿协议的情况下将他名下的房屋强拆，侵犯了他的合法权益，遂将张卜街道办起诉至西安铁路运输法院，要求确认张卜街道办对他的房屋拆迁行为违法。法院审理查明，因贾某耀也持有一份案涉宅基地调查登记表，街道办和村委会将该庄基地确认给了贾某耀，并支付了全部补偿款。蕞后，西安铁路运输法院以起诉不符合条件为由驳回了杨安新的起诉。

　　让杨安新想不通的是，他手持合法庄基证，为什么得不到任何的补偿？

　　众所周知，农村宅基地证是当前农村村民合法拥有房屋和用地的权利凭证，可以在集体内部成员之间转让，但不得向非集体组织成员转让。宅基地使用权属于不动产权利，不动产权利以登记为其公示的方法，但基于现实的需要，宅基地可以以占有进行公示。

　　杨安新反映：补偿协议没签房屋被强拆

　　家住西安市高陵区张卜街道办杏王村的杨安新，1994年左右，因同村村民贾某耀全家转为商品粮，承包地被杏王村三组收回，脱离了村集体经济组织，他把贾某耀的庄基地及房屋予以购买，用于存放建筑材料。他担心将来出现纠纷，于2003年12月16日办理了编号为高集用（2003）字第037622号集体土地使用权证。2010年左右，他又想将庄基地及房屋返还给贾某耀，当时收取了两万元定金，但并未签署书面合同，亦未达成全面的合约，且双方均未实际履行，该庄基地至今仍登记在他的名下。

　　2022年4月25日西安市高陵区人民政府发布《西安市高陵区人民政府关于地铁10号线沿线杏王村综合改造项目搬迁安置工作的通告》，对包括杨安新在内的集体土地进行征收。

　　杨安新说，西安市高陵区人民政府的通告发布以后，关于上述宅基地拆迁补偿问题，在未得到补偿时，他发现门墙画上了“拆”之后，他将自己的汽车停在家门口，以示拒绝拆迁。后来，他多次与张卜街办及杏王村、小组等各方沟通，直至2022年6月7日，杏王村书记陈某鹏在高陵区不动产登记局核实了他的庄基地合法，遂委托杏王村三组小组长董某进传达张卜街办同意给他补偿的承诺，于是他挪开了堵在门口的汽车。6月7日晚上，房屋被拆除。6月8日，杏王村书记陈某鹏与小组长董某进找评估公司给他签订补偿协议时，才知道张卜街办已将补偿款支付给贾某耀，村书记也无能为力，董某进作为担保人，也感到尴尬。至此，他只能通过法律途径维护自己的合法权益。

　　杨安新认为，张卜街道办在没有签订补偿协议的情况下将他名下的房屋强拆，侵犯了他的合法权益，遂将张卜街道办起诉至西安铁路运输法院，要求确认张卜街道办对他的房屋拆迁行为违法。

　　庭审中，作为被告的西安市高陵区张卜街道办辩称，根据拆迁公告，拆迁人是高陵区政府，被告不是本案的适格被告。

　　法院审理查明：被告作为具体实施单位，基于西安市高陵区人民政府设立的事业单位西安市高陵区城中村和棚户区改造事务中心发出的《委托搬迁工作函》及高陵区政府发出的《1号搬迁通告》及《10号线搬迁安置实施方案》规定，与案外人签订补偿协议，故其职权来源于搬迁人高陵区政府的行政委托。但是，就房屋拆除责任的承担主体如何认定，原告主张被告系方案确定的搬迁实施单位，被告辩称房屋系由高陵区政府招标确定的专业拆迁公司实施的拆除，并提交了《10号线搬迁安置实施方案》。该搬迁方案第八条明确规定房屋拆除工作由搬迁人即高陵区政府委托专业拆除公司统一拆除。因此，即使被告系搬迁工作具体实施单位，但涉案宅基地上房屋系与行政机关达成补偿协议后移交的房屋。被告提交的证据足以证明房屋的具体拆除工作由高陵区政府委托第三方专业拆除公司实施，应当以方案确定的搬迁人为被告。

　　谁对案涉宅基地拥有使用权？判决书显示：案涉宅基地原系案外人贾某耀划拨取得，后因与原告存在宅基地买卖而办理了宅基地使用权变更手续，直至2010年原告在收取20000元费用后又将宅基地退回给贾某耀，就案涉宅基地的权属认定，虽然原告提交了2003年的登记在其名下的集体土地使用证，但被告也提交了时间在后的2010的登记在贾某耀名下的《村民宅基地建设用地调查登记表》，足以印证原告与案外人贾某耀对案涉宅基地的两次转让的事实。况且，结合庭审中对证人及原告的询问，如案涉房屋由原告管理控制，但在搬迁公告发布后案外人贾某耀仍旧在原有房屋上搭建彩钢房，原告却不制止，明显不符合生活逻辑，原告对此亦未作出合理解释，同时，在本次搬迁工作实施后，案涉宅基地经杏王村村委会、村经济合作社、杏王村村务监督委员会及被告多方确认，蕞终认定案外人贾某耀为合法使用权人，被告作为搬迁实施单位与贾某耀签订了补偿协议。因此，原告提交证据不足以证明其系案涉宅基地使用权人，其与案涉房屋的拆除行为不具有利害关系。退一步讲，现案涉宅基地已重新办理登记手续，如原告与案外人就宅基地转让存在民事争议，原告可通过民事途径向案外人贾某耀另行主张权利。

　　蕞后，西安铁路运输法院以杨安新的起诉不符合法定条件为由，驳回了起诉。杨安新不服，已上诉至西安铁路中级人民法院，该案目前正在审理中。

　　杨安新质疑：张卜街道办宅基地确权错误

　　经过西安铁路运输法院一审判决后，杨安新得知自己名下的宅基地拆迁赔偿之所以被支付给案外人，是因为张卜街道办错误的确权给了贾某耀，并支付拆迁赔偿款。他认为街道办等部门的做法违背了法律的规定。他咨询律师后，提出了自己的看法：

　　一、《民法典》第二百零九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。一审中，张卜街办提交高集用（2003）字第037622号案涉集体土地使用证，并称该证是案外人贾某耀的，他于2022年10月9日在西安市高陵区不动产登记局查询得知，该证记载的土地使用者仍为杨安新。

　　二，《土地管理法》第六十二条第五款规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。案外人贾某耀非杏王村集体经济组织成员，无权申请宅基地使用权，即使属于杏王村村民，也不得再次申请宅基地，贾某耀从他手中回购宅基地的行为非法、无效，不受法律保护，依据张卜街办提交的案外人贾某耀安置补偿协议，贾某耀以非集体经济组织成员身份获得补偿，显然违法。

　　三、他与贾某耀之间第二次转让宅基地时仅仅收取了定金，没有签订合同。期间，他向杏王村村委会出具了过户变更申请，但由于贾某耀一直没有向他支付购房款，导致交易没有完成，后来也就没再配合办理过户手续，截止拆迁前该房屋一直由杨安新占有和使用。

　　杨安新坚定地认为：他才是案涉房屋真正权利人，贾某耀不具有合法权利，张卜街办与之签订补偿协议非法、无效，张卜街办在本次搬迁工作中严重失误，将本应由他获得的补偿，违法、错误给予案外人，应当承担违法行为的后果。谁具体实施拆迁，谁损害了他的合法权益他就告谁。对于宅基地认定和拆迁补偿过程中存在的问题，他已向有关部门举报。

　　第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。

　　第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

　　农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

　　农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

　　第二十六条公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，作出行政行为的行政机关是被告。

　　经复议的案件，复议机关决定维持原行政行为的，作出原行政行为的行政机关和复议机关是共同被告；复议机关改变原行政行为的，复议机关是被告。

　　复议机关在法定期限内未作出复议决定，公民、法人或者其他组织起诉原行政行为的，作出原行政行为的行政机关是被告；起诉复议机关不作为的，复议机关是被告。

　　两个以上行政机关作出同一行政行为的，共同作出行政行为的行政机关是共同被告。

　　行政机关委托的组织所作的行政行为，委托的行政机关是被告。

　　行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。

　　《蕞高人民法院关于适用中华人民共和国行政诉讼法的解释》

　　第二十条行政机关组建并赋予行政管理职能但不具有独立承担法律责任能力的机构，以自己的名义作出行政行为，当事人不服提起诉讼的，应当以组建该机构的行政机关为被告。