原创EOD专题:EOD项目产业策划规律与要义
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原标题:原创 EOD专题:EOD项目产业策划规律与要义
产业策划在EOD项目实操中至关重要,是EOD项目实施的头部要务,对项目效果具有决定意义。本次研究根据已批复的94个国家试点,总结出文旅大健康产业、高端现代农业、战略性新兴产业、商贸服务业、科创平台五大主导产业类型,梳理EOD的五大空间形态,以及EOD项目产业策划中的资源分析、产业运营摸排、产业体系构建、产业运营测算等核心要点,厘清EOD项目的产业策划思路,为EOD项目的实操运作提供有力支撑。
2021年公布头部批36个生态环境导向的开发(EOD)模式试点项目,以及2022年公布的第二批58个试点项目,对94个项目进行总结划分,可归为5种类型,即文旅大健康导向型、高端现代农业导向型、战略性新兴产业导向型、商贸服务业导向型、科创平台导向型。分别对5大类型的产业发展路径进行分析。
文旅大健康产业导向是EOD项目蕞为常见类型,统计可得,94个试点中,约59个项目涉及文旅产业或以文旅产业为主导。原因有二,其一,EOD项目以生态功能区为基础,包含河流流域、公园、矿山、林地等自然资源,部分流域、矿坑旅游特色显著,生态资源向经济价值转化蕞为直接有效的方式是发展文旅康养产业,且与国家绿水青山就是金山银山理念相呼应;其二,文旅大健康产业对用地规模体量要求较低,部分文旅项目仅需配套少量建设用地,用于接待中心、酒店、体验型游乐项目布局,建设用地可呈点状分布,并不要求集中,而大部分EOD项目缺乏集中成片建设地块。文旅大健康产业导向的EOD项目要点如下:
功能业态:滨水公园、生态度假区(酒店、温泉、体验项目、营地等)、
主题乐园、文旅小镇、田园综合体、康养度假区、科普研学区等;
盈利点:度假区运营收益、景区门票收益、主题乐园运营收益、田园综合体运营收益、康养度假区运营收益、科普年费收益;
发展条件:①生态基底优越,具备较强旅游吸引力;②区域旅游市场较为成熟,游客认可度高;③旅游核心产品策划具有独一性,形成特色IP;④旅游康养功能复合、完善,形成完整的产业生态。
高端现代农业导向的EOD项目在整个EOD试点数量中位列第二,据统计,96个试点项目中,以现代农业为主导或涉农项目达25个。原因有二,其一,EOD项目多为流域滨水生态空间或乡村振兴主题,流域范围内农业发达,可进行大规模现代农业布局,乡村振兴主题中,现代农业是首当其冲布局的核心产业,国家政策与资金补贴密集,且生态整治与现代农业高度关联;其二,现代农业建设用地需求量小,农用地整合方式较为成熟,在未配置农业加工的情况下,推进过程中的难度较小。现代农业产业导向的EOD项目要点如下:
功能业态:现代农业产业园、科技农业项目、特色品牌农业种植育种-种植-加工-销售与电商等、农旅结合项目、科普研学等;
赢利点:高效有机农业(为大都市区进行农产品供应)、农业一二三产融合(特色农产品产业链延伸)、科技农业科技成果转化、品牌农业种植基地(为品牌产品提供优质原料)、休闲创意农业(田园综合体);
发展条件:①农产品具有一定品牌符号和影响力,特色明显,具备开发价值;②由大型农业企业主导参与,进行农产品的全产业链整合;③农用地空间较大,达到规模化标准。
据统计,战略性新兴产业导向的EOD试点约8个,多分布于开发区(或高新区)等新兴产业发展板块。原因有二,其一,开发区以制造业为主导,生态基底相对薄弱,生态环境治理与绿色生态空间建设需求大,如河流治理、公园建设、湿地修复等一系列生态基础设施;其二,开发区以战略性新兴产业为发展重点,产业发展载体建设与招商引资首当其冲,因此开发区产业导入优先考虑战略性新兴产业,如新能源、数字经济、新材料、生物医药、智能制造、节能环保等产业,配套创新创业孵化平台;战略性新兴产业导向的EOD项目要点如下:
功能业态:战略性新兴产业园区、特色产业小镇、产业孵化器等;
赢利点:产业园区与特色小镇建设销售、运营管理收益,政府招商引资补贴、专项资金补贴等;
发展条件:①满足产业发展所需的建设用地指标;②产业布局与生态基础设施高度关联,如河流生态环境整治带动周边土地价值提升,实现产业开发导入;③所在区域具备战略性新兴产业发展的条件。
据统计,商贸服务业导向的EOD项目约4个,表现为河流水系结合新城新区开发、主城区改造提升,即流域治理导向的片区开发和城市更新项目。此特征的原因有二,其一,新区开发建设过程中,生态基础设施建设先行,通过滨水环境整治、生态公园建设、生态修复,提升区域品质,带动土地价值提升,新城新区和老城区的商贸服务业土地价值较高、带动性强;其二,新城新区开发建设缺乏资金投入,EOD项目是重要的资金来源,同时推动生态建设和产业发展,实现新城开发投资有序滚动。商贸服务业导向的EOD项目要点如下:
据统计,区域科创平台导向的EOD项目仅2个,目前案例较少,但科技创新作为战略重点,未来会不断得到强化。该类EOD项目一般分布于科技创新要素集聚区,如国家级新区、科创新区等板块,其内在逻辑是“好风景吸引好产业”,通过大型城市公园、河湖公园建设,吸引优质科创资源落地,其投入持续、产出短时间难以显现,但对城市发展意义重大,西安沣西新城“秦创原”总窗口为例,重点建设的西部云谷硬科技小镇作为载体平台,是全国首个以硬科技为主题的第四代科技园区,生态产业链覆盖信息技术、智能制造、人工智能、生命技术产业,是国家级科技企业孵化器、大众创业万众创新示范基地等。科创平台导向的EOD项目要点如下:
EOD项目的空间形态可大致分为流域发展带类、生态新城类、生态或修复片区类、生态产业园区类、全域类等5种,5类EOD项目代表不同的空间发展形态。
该空间类型在EOD试点项目中蕞为常见,其形成的底层逻辑即EOD成立的根本,通过生态环境治理,提升生态品质,带动产业导入,实现区域经济和生态的共同发展。“流域+发展带”的空间格局是将一个自然流域打造成具有产业发展属性的经济带,对流域滨水岸线的重要节点进行片区开发。特征如下:
流域体量:EOD项目的流域一般为国家或城市的重要流域,对区域形象提升、城市名片塑造具有标志意义,可根据治理需求确定项目包体量,确定项目大小,流域治理范围越广项目投资越大;
发展带与重要节点:沿流域可构建发展带,流域起串联作用,滨水两岸若干投资项目打造发展带的重要片区节点,如旅游度假区、产业园区、现代农业园区等。
生态修复片区是以生态功能区为整体,对其生态进行系统性修复,代表案例为矿区生态修复、荒漠化片区修复、草原生态修复、林地生态修复等,通过功能区生态治理与修复,进行生态建设,改善矿坑、荒漠戈壁、草原林地、湖泊湿地生态质量,依托自然基底,导入文旅、大健康、现代农业等项目,盘活原本被破坏的生态功能区。特征如下:
生态修复片区体量:生态功能片区一般面积较大,部分成片区可达10km2以上,生态破坏面积较大前提下,修复面积广,生态修复投入大;
产业导入方式:依据资源和用地现状,生态片区的产业导入多为块状或点状,如以旅游度假区项目、现代农业项目为引领,布局其他配套型产业项目,整体形成生态片区+产业发展节点的格局。
该空间类型在EOD项目中通常位于高铁TOD新城、城市新区板块,生态基础设施建设先行,通过河湖治理、公园建设、环境打造,与一级开发的市政基础设施建设紧密结合,共同打造新城新区的生活品质,带动新城新区土地价值提升,并以产业项目开发投入,有力反哺生态基础设施建设,实现一二级开发的联动开发。特征如下:
该空间类型在开发区高新区较为常见,通过河流生态环境治理或公园建设,带动周边土地环境改善,开发建设产业园区,以产业园区或产业小镇运营收益反哺生态治理的资金投入。该类型发展的要点是开发主体的产业运营能力较强,实现建设-招商-运营一体化。特征如下:
顾名思义,全域类EOD是以区县全域为单位申报的EOD试点,项目整体包装较大,生态环境治理项目与产业开发项目较为分散,需要进行有力整合。该类项目推进的核心是寻找启动区,以启动区为突破口,与其他项目联动,实现EOD项目的有序推进。特征如下:
1、盘点挖掘EOD项目的资源要素及特色
EOD项目资源包括基地自然资源、土地资源、开发主体资源等,自然资源是基地独特的基因,如流域、湖泊、矿坑、林地、棕地、草原等,不同自然资源可因地制宜的进行优势挖掘,选择蕞佳的产业主题进行开发。
土地资源在EOD项目中至关重要,建设用地规模、性质、区位、分布、价值大小等要素,决定了运营投资与产出,建设用地盘点与梳理,为后续的产业导入明确空间。
开发主体的资源,开发主体的招商、产业运营、整合能力,一二级开发建设能力等,决定了项目的后续实施效果。
结合资源挖掘梳理,对EOD的产业项目进行详细策划,结合现有产业发展基础,通过政策解读、周边竞合关系、案例借鉴等一系列产业分析方法,策划出若干产业运营项目,明确每个项目的详细功能定位、体量、内涵等。
明确产业遴选逻辑,构建主导产业+基础配套产业的发展体系,形成产业链-产业体系-产业集群-产业门类,对每个产业方向进行详细挖掘、延申与分工,明确已周边的协同效应。
结合基底特征,提出空间规划理念和空间规划逻辑,明确整体空间布局、组团结构、功能分区,明确产业项目布局,以及空间发展策略,生态治理与产业发展的空间关系。
明确实施方案与项目滚动推进计划,发展周期与滚动时序,梳理重点项目与重大任务安排一览表,进行投融资模式与财务测算,包括收益与成本测算,现金流量表测算,明确静态与动态收益率测算、回报期限等,以及项目运营思路、招商引资对象等。返回搜狐,查看更多

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