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　　恒大爆雷之后，留给很多城市一个烂摊子。

　　这些项目，在建部分大部分由城投公司、地方国资企业接盘之后保交付，而未开发的地块由于闲置等原因很多地块被收回。

　　如今，被收回的地块有的已经开始重新进行挂牌出让。

　　原西安恒大文化旅游城的1宗住宅用地、1宗商服用地，重新进行挂牌出让的公告这两天发布。

　　2023年12月29日，西咸新区发布了1宗工业用地、1宗住宅用地、1宗商服用地的出让公告，这3宗地均位于秦汉新城。

　　在这里，我们重点关注一下1宗商服用地、1宗住宅用地，这两块地均位于秦汉新城塬北板块，两宗地的具体信息如下：

　　XXQH-YB01-80宗地：位于秦汉新城塬北片区汉惠大道以东、汉风三路以西、卫青西街以南、张良路以北，土地面积163.42亩，土地用途为住宅用地，容积率1.0-2.8，建筑密度≤20% ，绿地率≥35%。

　　XXQH-YB01-36宗地：秦汉新城塬北片区汉风三路以西、曹参路以北，土地面积25.17亩，土地用途为商服用地，容积率3.0-3.5，建筑密度≤50% ，绿地率≥25%。

　　这两宗地的挂牌起始价分别为49142万元、2540万元，折合地价300.71万元/亩起、100.91万元/亩起，按照蕞大计容建面计算，折合楼面地价1612.52元/㎡起、432.95元/㎡起。

　　这两宗地的竞买保证金分别为24571万元、1270万元，挂牌时间为2023年12月29日至2024年1月29日。

　　从此次挂牌出让的2宗地各项信息来看，系原西安恒大文化旅游城项目地块的一部分。

　　原西安恒大文化旅游城项目，是恒大在西安投资的一个巨无霸文旅项目，总占地在数千亩，除了住宅之外，还规划有西安恒大童世界、酒店、学校、商业、会议中心、博物馆等。

　　这个项目的住宅，2019年曾经单盘销售额、销售面积位居全国前列。

　　后来，恒大爆雷。项目在建的住宅部分被官方接盘保交付，文旅部分施工了一半目前处于停滞状态，部分未开发的闲置地块则被政府收回。

　　此次挂牌出让的2宗地，就是收回后重新进行挂牌出让。

　　公开信息显示，2020年4月份西安恒昌旅游开发有限公司以3.265亿元底价摘得XXQH-YB01-80宗地，地价199.78万元/亩、楼面地价1071元/㎡；西安凯晟旅游开发有限公司以2514万元底价摘得XXQH-YB01-36宗地，地价89.93万元/㎡、楼面地价429元/㎡。

　　此次重新挂牌出让，163亩住宅地块挂牌起始价从3.265亿元上调到了4.9142亿元，25亩商服地块挂牌起始价2514万元上调到了2540万元。这一点其实很好理解，毕竟2020年之后西安整体地价都在涨。

　　这两块地所处的塬北板块，是秦汉新城重点开发建设的三大板块之一，此前这个板块蕞重要的项目就是西安恒大文化旅游城，毕竟这个项目会给这个板块带来配套、导入产业。

　　而目前，这个板块重点发展的是大健康产业、总部经济、文旅产业。

　　大健康产业的代表是秦汉大健康科技产业园、陕西省人民医院西咸院区（西咸新区人民医院），另外空军军医大学新校区也位于此，也将带来相关配套产业；

　　文旅产业代表是秦汉国际马术中心，另外此前还规划有星空华文音乐小镇并且已摘地，但项目目前尚未落地，还有就是目前搁置的西安恒大童世界就看谁来接盘运营了；

　　总部经济方面，目前在建的是中铁一局三公司秦汉新城基地、中铁十一局西安公司总部大楼（铁兴大厦）。

　　地产开发方面，除了恒大、绿地、星空华文、中铁一局等通过产业配套住宅用地拿地之外，中梁、南飞鸿、紫薇、中天美好前两年还通过高溢价形式在此拿地。

　　2019年3月，中梁地产以溢价率42%在此拿地153亩，楼面地价3508元/㎡，这个项目就是中粮壹号院，目前已经交付。

　　2020年8月，南飞鸿以溢价率143%在此拿地108亩，楼面地价6324元/㎡，这个项目就是南飞鸿云境源起，已经盖到准现房，但一直没入市销售。

　　2021年4月，紫薇地产以溢价率102%在此拿地153亩，楼面地价6267元/㎡，这个项目就是紫薇越秀馨樾府，目前在售。

　　2021年4月，中天美好以溢价率140.47%在此拿地153.45亩，楼面地价6493元/㎡，这个项目就是中天未来玥，目前在售。

　　从这组信息，可以看出2018年至2021年上半年这个板块的土地市场热度。

　　但是，对于这些高价拿地的房企而言，除了中粮壹号院拿地早点项目快速入市销售，在市场降温前售罄之外，2020年下半年之后拿地的房企，几个项目目前依然处于煎熬之中，6300元/㎡左右的楼面地价，毛坯高层、小高层售价1万出头，基本是亏损着卖。

　　从产业勾地的地价来看，2018年8月绿地在此拿地的价格在200万元/亩左右，2020年9月中铁十一局在此拿地的价格为370万元/亩，2021年6月星空华文在此拿地的价格为520万元/亩，2022年1月中铁一局在此拿地的价格为约520万元/亩……也可以看出地价的上涨。

　　这么一对比，其实大家就会发现这次挂牌的这两块地划算程度了。

　　当然，由于塬北板块距离主城区有距离，因此其发展更多的只能依赖于自身的产业导入、配套完善，而这一切还需要时间的等待。

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