秦汉供地2宗!系原恒大文旅城地块!
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恒大爆雷之后,留给很多城市一个烂摊子。
这些项目,在建部分大部分由城投公司、地方国资企业接盘之后保交付,而未开发的地块由于闲置等原因很多地块被收回。
如今,被收回的地块有的已经开始重新进行挂牌出让。
原西安恒大文化旅游城的1宗住宅用地、1宗商服用地,重新进行挂牌出让的公告这两天发布。
2023年12月29日,西咸新区发布了1宗工业用地、1宗住宅用地、1宗商服用地的出让公告,这3宗地均位于秦汉新城。
在这里,我们重点关注一下1宗商服用地、1宗住宅用地,这两块地均位于秦汉新城塬北板块,两宗地的具体信息如下:
XXQH-YB01-80宗地:位于秦汉新城塬北片区汉惠大道以东、汉风三路以西、卫青西街以南、张良路以北,土地面积163.42亩,土地用途为住宅用地,容积率1.0-2.8,建筑密度≤20% ,绿地率≥35%。
XXQH-YB01-36宗地:秦汉新城塬北片区汉风三路以西、曹参路以北,土地面积25.17亩,土地用途为商服用地,容积率3.0-3.5,建筑密度≤50% ,绿地率≥25%。
这两宗地的挂牌起始价分别为49142万元、2540万元,折合地价300.71万元/亩起、100.91万元/亩起,按照蕞大计容建面计算,折合楼面地价1612.52元/㎡起、432.95元/㎡起。
这两宗地的竞买保证金分别为24571万元、1270万元,挂牌时间为2023年12月29日至2024年1月29日。
从此次挂牌出让的2宗地各项信息来看,系原西安恒大文化旅游城项目地块的一部分。
原西安恒大文化旅游城项目,是恒大在西安投资的一个巨无霸文旅项目,总占地在数千亩,除了住宅之外,还规划有西安恒大童世界、酒店、学校、商业、会议中心、博物馆等。
这个项目的住宅,2019年曾经单盘销售额、销售面积位居全国前列。
后来,恒大爆雷。项目在建的住宅部分被官方接盘保交付,文旅部分施工了一半目前处于停滞状态,部分未开发的闲置地块则被政府收回。
此次挂牌出让的2宗地,就是收回后重新进行挂牌出让。
公开信息显示,2020年4月份西安恒昌旅游开发有限公司以3.265亿元底价摘得XXQH-YB01-80宗地,地价199.78万元/亩、楼面地价1071元/㎡;西安凯晟旅游开发有限公司以2514万元底价摘得XXQH-YB01-36宗地,地价89.93万元/㎡、楼面地价429元/㎡。
此次重新挂牌出让,163亩住宅地块挂牌起始价从3.265亿元上调到了4.9142亿元,25亩商服地块挂牌起始价2514万元上调到了2540万元。这一点其实很好理解,毕竟2020年之后西安整体地价都在涨。
这两块地所处的塬北板块,是秦汉新城重点开发建设的三大板块之一,此前这个板块蕞重要的项目就是西安恒大文化旅游城,毕竟这个项目会给这个板块带来配套、导入产业。
而目前,这个板块重点发展的是大健康产业、总部经济、文旅产业。
大健康产业的代表是秦汉大健康科技产业园、陕西省人民医院西咸院区(西咸新区人民医院),另外空军军医大学新校区也位于此,也将带来相关配套产业;
文旅产业代表是秦汉国际马术中心,另外此前还规划有星空华文音乐小镇并且已摘地,但项目目前尚未落地,还有就是目前搁置的西安恒大童世界就看谁来接盘运营了;
总部经济方面,目前在建的是中铁一局三公司秦汉新城基地、中铁十一局西安公司总部大楼(铁兴大厦)。
地产开发方面,除了恒大、绿地、星空华文、中铁一局等通过产业配套住宅用地拿地之外,中梁、南飞鸿、紫薇、中天美好前两年还通过高溢价形式在此拿地。
2019年3月,中梁地产以溢价率42%在此拿地153亩,楼面地价3508元/㎡,这个项目就是中粮壹号院,目前已经交付。
2020年8月,南飞鸿以溢价率143%在此拿地108亩,楼面地价6324元/㎡,这个项目就是南飞鸿云境源起,已经盖到准现房,但一直没入市销售。
2021年4月,紫薇地产以溢价率102%在此拿地153亩,楼面地价6267元/㎡,这个项目就是紫薇越秀馨樾府,目前在售。
2021年4月,中天美好以溢价率140.47%在此拿地153.45亩,楼面地价6493元/㎡,这个项目就是中天未来玥,目前在售。
从这组信息,可以看出2018年至2021年上半年这个板块的土地市场热度。
但是,对于这些高价拿地的房企而言,除了中粮壹号院拿地早点项目快速入市销售,在市场降温前售罄之外,2020年下半年之后拿地的房企,几个项目目前依然处于煎熬之中,6300元/㎡左右的楼面地价,毛坯高层、小高层售价1万出头,基本是亏损着卖。
从产业勾地的地价来看,2018年8月绿地在此拿地的价格在200万元/亩左右,2020年9月中铁十一局在此拿地的价格为370万元/亩,2021年6月星空华文在此拿地的价格为520万元/亩,2022年1月中铁一局在此拿地的价格为约520万元/亩……也可以看出地价的上涨。
这么一对比,其实大家就会发现这次挂牌的这两块地划算程度了。
当然,由于塬北板块距离主城区有距离,因此其发展更多的只能依赖于自身的产业导入、配套完善,而这一切还需要时间的等待。
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