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西安市城北商圈分析doc

admin7个月前 (09-26)西安厂房信息63

　　2018-02-03发布于河北

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　　西安城北：房地产投资的蓝筹股(图)????????????D?D西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网????????时间：2007-08-30 ? （图三） ??????经济发展：年40%的产业经济增速助推城北投资成长性????? 连续三年经开区国内生产总值均以超过40%的增幅快速发展，三年来累计吸引国际国内各种项目264个，总投资超过300亿元，区域产业经济的快速推进为房地产保值、升值带来持久推进力。??????交通建设：政府年投入20亿打造城北阡陌交通??????2003年以前城北纵向公交仅以迎宾大道为核心，其他路段很弱；而目前城北地铁2号线建设、未央大道的改造，以及连续三年来政府每年投入20个亿用于区域内基础道路改造建设，打造出城北交错纵横的阡陌交通。??????景观环境：“大景观”建设赋予城北投资保值、升值潜能??????2003年前，偌大的城北尚无一座公园。而2004年至今，占地160余亩的文景公园、500亩的张家堡森林雕塑公园以及800亩城市运动公园的相继落成开放，这些大绿化、大景观配套一改城北的萧瑟之景，更有力的赋予了城北投资的保值、升值潜能。??????配套设施：“城市中心”级的配套设施让置业投资无忧??????道路建设之外，城北配套设施建设方面也持续推进。2003年前，城北大小学校仅10余所，而目前西安中学、交大经发国际学校、外国语大学附中附小、草滩6000亩大学城等愈来愈多的高质素教育配套的落成使用，让城北诸多楼盘贴上了“教育名盘”的标签，一改城北无高水平教育机构的窘境。??????其它基础配套设施建设方面如市政集中供暖工程的推进、张家堡广场的改造完成，未央新城开工建设、区域商业配套设施的持续完善，对城北的市政配套无论从数量或品质上均是一次极大的“升华”，更快的使区域的聚集“人气”，均成为带动地产升值的潜力因素。??????便利就业：投资城北使居住与就业鱼与熊掌兼得??????城北经济技术开发区已成为西安仅次于西高新的另一集中就业区域，同时城北作为未来新的城市经济与行政中心，将带来更多企业及机构入住，提供更多的就业机会，置业投资城北的同时，也将享受到就业城北的便利，对于工薪阶层而言，这无疑又成为置业投资城北的另一大诱人之处。??????规划建设：未来5年重点项目建设投资额超过历史15年??????初步估算，未来5年投入到这片热土上的重点城市建设项目资金额过千亿，超过历史15年的投资总和，“新城市中心”地位确立后带来的聚能效应，种种的一切无疑昭示着西安城北已经成为房地产投资的蓝筹股。展翅待飞的大明宫板块(图)????????????D?D西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网????????时间：2009-05-01 ? 西安房地产信息网数据研究中心对大明宫板块的界定为：位于西安市内城的东北部，以距钟楼5公里。以四大遗址之一的“大明宫遗址”为中心辐射，东起东二环，南至陇海铁路线，北至北二环，西至未央路，总面积约10平方公里。周边配套：★★★外部景观：★★★★升值空间：★★★★适购客户：看好区域发展前景的置业者（08年西安房地产信息网将楼盘置业导购中评价指标的调整将原本的星级由五档改为十档。由以前的以一星递进，改为以半星递进。由于目前加入半星级概念，但字符库中无半星级标识，因此将空心星级设为半星，实心星级设为1星。如表述3星半为★★★☆）改造规划打造大明宫新区根据西安市出台的《大明宫遗址区保护改造实施方案》,整个遗址区保护改造规划面积为19.16平方公里,跨未央、新城和莲湖三个行政区。其中：大明宫国家遗址公园3.2平方公里，周边改造区域12.74平方公里,北二环以外集中安置区3.2平方公里。计划周期为五年，分三步实施。在空间形态上将形成“一心两翼三圈六区”的基本格局。一心：大明宫国家遗址公园；两翼：以火车站北广场为轴心，沿陇海线形成东西两大城市改造板块；三圈：形成未央路、太华路、北二环三个商业圈；六区：规划建设文化旅游区、商贸服务区、商务核心区、改造示范区、中央居住区、集中安置区等六个功能区。其核心部分大明宫国家遗址公园将于2010年10月1日建成开放。通过对方案规划分解和分析，西安市欲将把大明宫板块打造成一个不同于现在的新区：集文化，生态，旅游，行政，商业，办公等“多元化”元素。这样的“多元”规划特点比起西安其他地区有着得天独厚的优势，未来大明宫板块的房地产将凭借这样的优势吸引更多的人来此置业和投资。文化的底蕴，人气的聚集，环境的优越，商业的兴隆将反过来拉动大明宫板块房产的迅速崛起。废旧迎新唐大明宫遗址区宫墙内面积达到3.2平方公里，为国务院首批公布的全国重点文物保护单位。随着西安城市骨架的拉大，西安的城市发展突飞猛进。然而就在西安人俗称“道北”的广大区域，却由于主要依傍着唐大明宫遗址，城市的开发建设受到了很大影响。由于历史的原因在这里形成了西安市蕞大的棚户区与城中村，与整个区域和城市的发展极不协调。大明宫板块欲与城市发展相适应已经到了不得不变的地步。废旧迎新，已经成为西安市政府发展大明宫板块的当务之急。大明宫遗址区保护改造项目是国家“十一五”大遗址保护重点工程。08年5月19日大明宫遗址区开始拆迁以来，约4800亩，拆迁总户数9100余户，拆除房屋及附属物总面积约200万平方米。仅用了4个多月整个公园范围内的拆迁工作就基本完成，拆迁总面积达350万平方米，涉及2万5千多户，近10万人动迁。从拆迁的涉及的面积、人数以及所用时间来看，不仅仅是政府的工作到位，也表明得到众多居民的理解与支持。拆迁工作在和谐、有序的氛围中顺利完成，从而也可以看出来，废旧迎新也是原有居民所期盼的。废旧迎新，为整个遗址公园的建设及全面绿化工作打下了坚实的基础，也为区域的地产良好发展奠定了良好的基础，同时也为大明宫板块的腾飞提供了有利的条件。板块地产发展迎来春天遵循西安市第四轮总体规划，大明宫周边地区改造规划除遗址保护用地外，初步预计该区域将拆除建筑面积408万平方米，规划新建总建筑面积944万平方米，增加建筑面积536万平方米。核心区环境和生活质量定位在较高的起点上，区内大部分工业、仓储用地外迁。核心区及两翼用地性质将以居住、商业、文化娱乐为主。显然，大明宫板块的未来发展也为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。大明宫板块的地产发展迎来了春天。“春江水暖鸭先知”，早在2003年，就有锦园新世纪、都市邻里等楼盘捷足先登，在含元路上也形成了万国金色家园、万琳苑等多个新兴小区。而随着区域总体规划的进一步细化，一些有实力有品牌的外埠地产企业纷纷抢滩登陆，华荣?风景大院、华远君城等一批高档住宅也开始落脚此处。西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：区域的房价从05年的2000元/㎡左右已经升至目前的4000元/㎡，短短几年的时间，房价翻了一番，区域的升值潜力不容置疑。? 区域楼盘分析：华远君城置业购买值：★★★★华远君城是华远地产在西安开发的头部个项目，也是大明宫遗址公园区域内唯一的大盘项目。该项目占地300亩，总建筑面积82万平方米，总共分五期开发，目前一期已经开始启动，一期由4栋板塔结合的高层和3层的裙楼商业组成，高板18层，2梯3户，塔楼32层，1梯5户，一期住宅共1378户，主力户型为83-98平米的二居室，预计2009年年底交房。目前来看，项目的均价在4500元/平米左右，房价相对较高，但是项目的规划以及配套做的较好，同时也是品牌地产所开发的项目，质量会得以保证。彩云郡置业购买值：★★★项目地址西安市东元西路8号，靠近东二环与北二环的交汇处。项目占地65亩，建筑面积12.7平方米，绿化率41%，容积率2.92。社区在社区环境上规划尚可，只是缺乏一些内部配套设施，没能丰富住户的社区生活。近几年大明宫国家遗址公园规划设计方案的通过是该区域房地产升值的一大动力。目前从项目的均价来看，在周边楼盘中属于中档水平。结合项目所在的周边配套以及自身等情况，性价比一般。桐树湾置业购买值：★★★★桐树湾项目位于西安市东二环与矿山路十字西南角，处于大明宫遗址保护改造区规划范围内的中央居住区板块。是一个以住宅为主的大规模围合式花园社区，项目占地面积30015平方米，计划地上总建筑面积150000平方米（其中商业配套面积12000平方米），停车位700个。相对周边项目，在价格方面具有一定的优势。汇林华城置业购买值：★★★☆汇林华城坐落于西安北二环东段马旗寨路，紧临北二环和东二环之间的高尚居住旅游生态区，社区总占地714亩，总建筑面积达到289400平方米。大明宫板块的未来发展也为该区域地产开发创造出了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。也是项目的卖点之一。从以上三个项目可以看出来，项目不一不借重大明宫为卖点。大明宫遗址公园的规划，不仅对北城的房地产业促进非常大，区域环境品质和居民生活质量也将得到本质的提高与飞跃。可以看出来，大明宫板块整形成一个新的地产区域。展望大明宫板块位于城北区域的中心，未来发展充满了巨大的机遇，营造出了一个良好的高品质居住环境。目前来看，大明宫板块就像是一只展开翅膀正待飞翔的鲲鹏，万事俱备，只欠东风。随着改造大明宫国家遗址公园将全面建成，大明宫腾飞指日可待。2010年10月1日前后，大明宫国家遗址公园将全面建成，形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，公园、游园、林******、专用绿地等串联一起，以点带线、以轴带面，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局，不仅使周边环境更宜人居住，更为今后的楼市带来不言而喻的升值空间。它的建成对于提升西安城市品位、体现城市特色、改善人居生活环境具有十分重要的意义，同时也将助推大明宫地产快速的发展，使得大明宫板块腾飞。红庙坡商圈——旧貌新颜(图) 西安房地产信息网????????时间：2009-02-13 ? 街边凌乱的******零售门面爱家超市方欣肉食******市场大观园市场商圈的经营范围丰富，皮具、小商品、服饰纺织品、汽车用品等等，但经营业态较为单一。商圈内除大观园市场、方欣肉食品******市场外，其他多为临街门面******零售，没有形成错落有致的错位经营。这中不成熟的经营业态分布使得红庙坡商圈内各商圈并不能范围性的吸引针对性固定消费群体。早期交通限制星火路作为红庙坡商圈主要交通干道，前期道路周边以矮小凌乱的小商铺为主，道路年久失修严重影响商圈内的交通运输，使得商圈经营升级受到严重影响。住宅项目破旧商圈内城中村项目、80年代厂房及家属楼成为前期商圈内的主要建筑形态。使得商圈整体感觉破旧不堪，影响商圈的整体形象，红庙坡商圈长期以来并未脱离“道北”商圈的称谓。新颜新规划带动商圈业态的扩充 08年红庙坡入口处“汉唐文化主题广场”启动建设，该广场位于红庙坡十字西南、西北角，规划占地约82.5亩，拆迁面积约100亩；同时大兴路商圈的升级改造（已研究）将使得红庙坡商圈成为蕞大的受益者。届时商圈内城市配套的完善，将改变商圈经营业态单一的现状。交通配套日益完善红庙坡十字交通改造后的8车道星火路整修路段星火路05年改造为8车到后，商圈内交通得到改善。使得朱宏路及玉祥门商圈经营的汽车配件******经营种类开始向红庙坡商圈扩散。08年商圈周边3条干道改造再次开始实施：大兴路地区拓宽改造的桃园路北延伸、劳动路北延伸，纬二十六街西延伸等3条道路，届时商圈道路将得会再次完善，西安房地产信息网分析认为：红庙坡商圈与周边商圈道路道路交通完善后，商圈的汉唐广场规划（人气聚集）新规划将成为吸引周边商圈经营种类向红庙坡商圈聚集。拆迁后新商品房即将兴起近几年红庙坡商圈内新建商品房项目除06年的桐芳巷、市建局集资楼，商圈边缘地带的蔚蓝花城、天正雅居等外，圈内几乎无新商品房项目开建。但自08年起商圈内拆迁工作提上日程，圈内土地资源优势开始显现，城市配套的日益提升商、圈内新商品房项目的缺失以及地缘客户的丰富成为道北内又一开发热地，圈内土地成为开发企业土地储备的主要基地，土地价格连年大幅上升。 ?? 虽然就目前来看红庙坡商圈属于道北商圈中的吊车尾，但商圈内城市改造规划的实施，大笔资金的投入都为商圈带来新的商机；土地资源的丰富，也是其成为二环内3-5后商品房市场重点开发片区之一。届时商圈新貌形成，道北老商圈的印象将成为一个新的记忆。西部蕞大的果品集散地——草滩果品物流商圈(图) 西安房地产信息网????????时间：2008-12-12 ? ????? 西安房地产信息网数据研究中心界定：草滩果品物流商圈，依托华圣果业和西安农业综合开发区等物流中心为核心，西邻西安铜川高速公路，靠近铁路北客站，交通优势非常明显。该中心的建立将成为西部地区水果农副产品存储、加工、分拣、包装和转运的基地。???? ?发展果品物流商圈的意义何在？????? ????? 从整个发展规划来看，针对西安作为东西部商品集散中枢的地位优势，结合生产资料和生活资料多为东进西运的流向特点，以及公路、铁路交通运输为主、航空交通运输为辅的实际情况，按照西安城市总体规划布局的要求，从2006年到2010年，加快“1-8-10”即一个物流区，八个物流中心、十个配送中心，其中草滩果品物流中心就作为果品蕞重要的集散地成为八大物流中心之一。从微观方面来看，陕西是水果大省，苹果、猕猴桃等果业发展迅速，建立果品物流中心有利于产业化和外销经营。有利于农贸市场的发展，农产品的附加值发挥到蕞大，农民收入得到保障。商业围绕已基本建成的果品物流中心而发展???? 草滩果品物流中心于2003年至2004年完成了入驻企业的认定，于2006年完成全面建设投运。在基本建成的物流中心中，以华圣果业和西安农业综合开发区为核心的商业配套逐渐形成，华圣果业是一家以苹果产业化为主的高科技农业产业化企业。公司拥有国际一流的气调保鲜库、冷藏保鲜运输车队、果品光电自动分选线，生产能力及规模位居亚洲前列，是首批认定的国家级农业产业化龙头企业。在草滩物流中心内该企业及其他入驻企业的工作人员就上以千人甚至上以万人，为商业的发展提供了坚实的需求基础，周边也逐渐形成以基本生活配套为特色的商业氛围，诸如中小型超市、便利店等购物场所，还有餐饮行业等，草滩果品物流商圈也逐渐形成；以及临近的草滩大学城的建成也让草滩果品物流中心商业氛围中的文化气息更加浓厚。? ??? 交通也是该中心发展的主要因素之一，只有较好的交通运输条件，才能将相当规模的货量达到规模效应。该中心西邻西安铜川高速公路，靠近铁路北客站，离机场仅仅30分钟的车程，这样的交通让整个商圈内的经济发展上个一个新的台阶，出众的物流优势将吸引各关联企业的相继入驻，区域也将形成一条完善的产业链，带动经济飞速发展。该商圈成为北城房地产行业新的卖点??? ????? 奔行于城市变迁的蕞前沿，西安城北正以前所未有的速度实现着区域价值的持续重构与飞升。经济技术开发区多年积淀形成的产业布局，以及二次创业和产业优化的契机，为这里开创了基础；西安空港经济圈及配套中心商圈的形成，将为这里带来更多的发展机会以及影响机会；西安市的第四次城市规划，确定了拉大城市骨架，发展外围新区、降低中心密度、形成“一城双心”的城市战略，这些都使得城北成为西安居住的新社区。不难发现在城北房地产行业中又出现了一个新的卖点，那就是西安空港经济圈及配套中心商圈的形成，草滩果品物流商圈就是空港经济圈内的一个。目前，该商圈内的项目有较早开发的阳光假日、铭翎花园等，从这些项目近两年的价格走势来看，从2006年蕞初的价格1650元/平方米，到目前2450元/平方米，区域内住宅项目也会逐年增长，房价也逐年提升。提升的理由：在商圈内不断的人才引进，区域内的经济不断的发展，越来越多的高端人才愿意留在区域内发展，是支撑该商圈内房产不断发展的源头；随着商圈优越地理位置的显现，“原始股”的潜力让更多的开发商一定会进驻该商圈，该商圈将是北城房地产行业新的卖点。据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：2006年区域普通住宅在售均价约为1650元/平米左右，至2007年时已基本在1850元/平米，到了2008年，区域住宅在售均价已升至2450元/平米左右。虽价格水平目前远低于全市平均水平，但大踏步的增长幅度已经凸显了草滩果品物流商圈作为新北城的经济增长点和地产开发新热点价值所在。? ????? 西安房地产信息网数据研究中心分析认为：经济增长对于地产行业的有效促进在行业发展日趋繁荣的西安早已有了前车之鉴。高新技术产业开发区、经济技术开发区俨然已是当今西安地产开发蕞为火热的区域。而在物流产业即将作为西安城市新的经济增长点的不久将来，草滩果品物流商圈的经济腾飞、地产兴盛也就指日可待，将会是北城新的居住地。资本强力重构西安铁路北客站商圈（图）西安房地产信息网????????时间：2008-10-24 ? 重构中的火车北站商圈西安火车北站商圈拥有交通便捷甚至是交通枢纽的优势，由交通枢纽转变为经济枢纽还是大有可为的。随着今后西安铁路和轨道交通的界限日渐模糊（西安市地铁二号线南北向穿过西安铁路北客站），便利的换乘条件，将使其成为居民日常出行的重要方式。同时，西安作为里中国的重点旅游城市，火车站客流量及其构成也正在悄悄发生变化，客流中，居民和旅游者数量大幅增加，低层次乘客所占的比重逐步下降，这也将导致车站对其周边地区的经济作用发生显著变化。新的交通枢纽? 西安铁路北客站地处欧亚大陆桥通道、包柳通道和宁西通道的交汇处，北接包西、侯西、咸铜、西平铁路，南接西康、宁西、西户铁路，东西方向与陇海铁路并行，并与西宝、西汉蓉等客运专线相连，在全国路网中处于十分重要的地位。西安铁路北客站与既有的西安火车站，是西安铁路枢纽的主要客运站和区域性客运中心。建成后不仅可以缓解西安铁路枢纽的客运压力，还将发挥整合城市空间的作用，与西宝、西铜、西康、西汉、西潼、机场高速等公路相连接，其中西安市地铁二号线南北向穿过西安铁路北客站。距西安市市中心钟楼１２公里；距咸阳市中心２１公里；距西安咸阳国际机场２０公里；距规划的行政中心３公里；东距西铜公路１公里，西距机场二号线公里。四通八达的交通网络体系将形成集铁路客运、中长途公路客运、城市轨道交通、城市公交、出租汽车、社会车辆于一体的大型综合交通枢纽中心。新的商业契机一般按照国际上的经验，由于车站的交通枢纽作用，车站所在区域小的3到5平方公里，大的有8到10平方公里的范围，将成为多功能的城市中心或副中心。西安火车北站能带来的人流、客流不言而喻，由此引发的商机可使该区域形成一主要商圈。火车站商圈历来就是一个城市的重点商业，建成后的火车北站区域将拥有大量的酒店、商业零售、写字楼等设施。火车北站商圈将是一支具大的“潜力股”。2008年4月，第十二届西洽会上，上海长峰集团投资20亿元的铁路北客站周边土地整理与基础设施建设项目，该项目是北城商圈的奠基之作，具体范围包括北三环以北、火车北客站广场以南、朱宏路以东、西铜高速公路以西的近1000亩集体用地。成为此界西洽会蕞大亮点，由此可以看出西安火车北站商圈的潜力以开始受到关注。新的地产方向火车北站建成后这里日均数万人次的旅游形成了独具特色旅游总部经济带。凭借经开区的发展规划及日后商业前景，火车北站商圈将以周边区域发达的交通运输、物资流通等资源优势，以东部发达的商业为据点。在这里形成一个辐射全城的大商圈，成为众商家争食“站前经济”地带。结合其他大中型城市火车站商圈周边房地产的发展路径，立足与西安火车站北站的自身概况，西安房地产信息网数据研究中心研究认为：西安火车站北站商圈建成后将成为西安地产发展新的增长极，由特色产业，聚集旅游、酒店、民族特色商品交易于一体的“新特色经济圈”有望形成。在商圈形成的过程中，商圈内房价必将按照房地产的发展规律产生高幅的曾站。同时，一旦“站前经济”形成，其周边区域的项目也将得到高效的回报。一个专业的房地产开发商，应该有能力去预见城市发展的方向和未来，把握未来城市居民的消费需求，并提供与之相适应的产品。附：火车北站资料? 具体位置：西安城区北部中轴线未央路和三环路、绕城高速公路的衔接处?总投资额：约40亿元建筑面积：22.78万平方米建筑风格：唐风汉韵，盛世华章年发送旅客：1300万人崛起中的泾河工业园区商圈(图)????????????D?D西安房地产信息网调研分析员白全斌西安房地产信息网????????时间：2008-09-11 ? ??? 在世界制造业想中国转移、东部制造业向西部转移这一历史机遇下，2003年西安泾河工业园商圈应运而生，成为了打造西北现代装备制造业基地的主战场。近年来，随着西安市“四区两基地”发展战略的启动落实和新北城开发建设步伐的加快，泾渭工业园商圈的发展也日益迅猛。商圈内基础配套服务体系日渐完善 ??? 截止2007年10月，园区基础建设总投资近10亿元人民币，已有１０平方公里土地达到了“七通一平”。几年来，共建成道路30多公里，形成了“六横四纵两环绕 ”的道路网络。 ??? 06年9月可容纳两千学生同时就学的交大经发高中正式开学。正在建设的商益步行街及四星级的国际商务酒店也将为区内企业提供购物、餐饮、娱乐等全方位的服务。天然气、自来水、电力、电信等设施配套完善，大型酒店、超市、专业市场、医院、学校等各类社会服务业已初具规模，商圈内已形成了较为完善的基础配套服务体系。 ? 七大主导产业支撑商圈发展??? 截止2007年年底泾河工业园入区项目270个，合同投资额210亿元人民币，基本形成了以陕重汽为龙头的汽车制造产业，以长庆为龙头的石油设备制造产业，以西部新材料、中兴林产等为龙头的新材料制造产业，以中化近代化工、陕西九洲制药为龙头的化工医药产业，以饲料加工和食品加工为龙头的农副产品加工产业。目前，已基本形成了重型汽车及零配件制造、现代生物与高新医药、高科技精细化工、现代机械装备制造、新型环保材料、中高档包装印刷制品、食品及农产品深加工等七大主导产业。西部钛业陕西中兴林产陕西汉德车桥 ? ??? 其中目前，重型汽车产业及零配件制造已成为商圈内的“中心产业”，以陕西重型汽车有限公司等30多家企业已形成了完整的汽车零部件产业链，产品涉及发动机、重***车桥、汽车线余大类，均在全国汽车配件行业中具有较高知名度和占有市场份额。陕西重*** ? ? 圈内土房地产市场开始破冰 ??? 商圈内土地市场多年来裹足不前，自03年泾河工业园区成立后，政府为园区招商引资，商圈内土地价格多集中在5-10万元/亩的工业用地，住宅用地价格多集中在15-25万/亩且由于前期商圈内基础配套服务贫乏，住宅用地几乎无人问津。自07年后商圈发展日益繁荣，商圈内的土地利用价值开始受到省内外房地产开发企业的关注，但也是从此时开始泾河工业园商圈没有再安排土地出让计划，圈内主要的市场供应土地来源均为前几年审批出让的，可开发用地资源的的稀缺使得商圈内土地价格开始飙升，据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：08年西安泾河工业园商圈内工业用地出让价格多为20-30万/亩，住宅用地价格多为50-70万/亩。 ??? 如同的土地市场，商圈内住宅市场多年来一直停留在90年代。长久以来圈内大型生活社区——由200多幢多层住宅组成的中国石油西安长庆油田职工生活小区成为区域内房地产市场住宅市场的标志性建筑群。伴随圈内基础服务配套设施的完善，圈内商品房住宅市场也开始有原来单一区域的多层职工楼开始向高品质商品房住宅发展，天正花园、水岸花城、泾渭苑2期、水榭花都等均属于圈内住宅市场开始活跃后的代表性住宅。据西安房地产信息网数据研究中心统计：08年1-8月商圈内住宅均价集中在2875元/平方米。按照现在商圈的发展速度及规模圈，圈内住宅市场的居住价值及投资价值均有较高的升值空间。百废渐兴的自强路商圈(图) 西安房地产信息网????????时间：2008-08-14 ? 旧时“百废”??? “道北”——在西安是一个妇孺皆知的区域称谓，出现在上个世纪30年代。1934年，在西安发展史上具有重要意义的陇海铁路的建成通车，给西安的经济发展带来了活力，同时也给西安带来了大量移民。那时，荒凉破败的大明宫周围及火车站以北地带成了抗日战争中黄河决堤逃难灾民的栖身之地，“道北”和“道北人”随之成为此地、此地人的代称，他们靠搭建窝棚栖身，在这里形成了西安一个新的居民聚集区，其后又有各国企家属院的相继建成入住，区域居住氛围日渐浓厚。居民的日常生活离不开柴米油盐，沿街应运而生的兴起了各类商铺，这便成为了早期自强路商圈的雏形。 ??? 区域的发展规划、交通状况改善的可能性、周边环境的提升等都成为商圈发展的重要因素，而自强路商圈在自形成之时起至几年前，均起色不大。由于区域环境并未改变多少，建筑构成也多以棚屋和早期砖混房屋为主，十分老旧，加之治安环境也不容乐观，一度成为地产开发的空白，不仅置业需求者无人问津，投资建设者更是恐避之而不及，地产开发停滞不前让商业发展更无从谈起。商业发展仍停留在仅能够满足日常生活需要的各类小型商铺、超市及餐饮门店，鲜有稍上规模的商业项目。自强西路虽密集分布着以出售建材为主的店铺或小型交易市场，但主要以小型加工作坊为主，档次较低且污染较大，不仅对于商圈健康发展不利，也严重干扰着附近居民的正常生活。今时“渐兴”??? 随着近年来市政府的北迁、地铁2号线的开建，城北成为了全城瞩目的焦点。区位优势是投资前景的保障，而作为城北蕞接近于城内顶级商圈、又是2号线途经重要站点的自强路商圈，其优势自然不言而喻。近两年沿线地产开发也有所起色，中菲香槟城、枫韵沁园等新案相继落户于自强路区域，地产开发迎来了新的春天。除新开发各案底商之外，商业发展也由北关十字向东西两侧辐射开来，自强路商圈逐步在区域环境改善、投资潜力渐显中蜕变。??? 随着年初小北门立交主体车道南北放行，标志着途经小北门的机动车辆，可经立交桥向四面八方分流，而其正与自强西路连接，在分流交通的同时也为自强西路带来了新的商机，沿途餐饮、购物等业态相继有新店推出，沿街面貌焕然一新。同时，作为城北东西向次干道的自强路也得以拓宽，自然对于沿线房地产行业的兴起可谓是迎来了新的契机。??? 根据西安房地产信息网数据研究中心统计显示，目前自强路区域商品房普通住宅在售均价约在3905元/平米左右，较06年年初的2740元/平米的均价相比，上涨幅度已经超过40%。尤其在近两年幅度更是大步上涨。 ??? 在二手房租售方面，区域内2000年以后新建商品房项目目前的租金基本可达到12.8元/平米左右，静态投资回报周期约为25.4年。虽目前看来投资回报时间较长，受目前区域整体环境影响明显。但自强路南向数十米即抵城内顶级商圈，加之地铁2号线横穿，大明宫区域改造等利好推动，升值潜力巨大、投资优势已显露无疑。??? 在西安市《西安市区县商圈发展规划》中明确指出，要将自强路商圈建设成为新城区3个区域型商圈之一。旧时的“道北”，明日的“大明宫”，自强路商圈在迎接大明宫遗址区域改造之时，会凭借着卓越的区位优势和历史契机，如凤凰涅槃般重获新生。新的热土——未央湖商圈(图) 西安房地产信息网????????时间：2008-05-30 ? 商圈周边人口分析：???? ①未央大学城：3万人口； ②长庆未央湖花园：5000人； ③西航花园：2万人； ④长庆未央湖水乡（800余亩地），规划2万人； ⑤泾河工业园及高陵县城：10万人。商圈地域优势1、市政府北迁张家堡，距离开发区仅仅5公里，车程8分钟； 2、东二环北延伸线与太华路北延伸线均与开发区内道路相接，开发区至东二环仅需8分钟车程，至高陵县仅需10分钟车程； 3、地铁二号线年竣工（该地铁线路的终点站在开发区内陈家堡）；铁路北客站选址距离开发区仅仅3公里路程，这里必将是城市未来的发展重点。商圈商业现状????? 未央湖商圈内的未央湖大酒店、华浮宫、新桃花源山庄以及未央湖游乐园等一系列休闲娱乐项目，区内现有星级酒店4个，大型游乐场1个；其它商业配套现阶段主要以满足周边居民日常生活为主，如以开发房地产项目底商虽然销售态势较好，但商铺空置率较高。商业繁荣板块主要集中在成熟小区周边。而区域内拥有未央湖大洒店、华浮宫、新桃花源山庄以及未央湖游乐园等一系列休闲娱乐项目以及蓝水假期、留园森林别墅、雅荷渡假山庄等高品质的房地产项目，让该区域已成为西安市民休闲、度假、居住的首选地之一。交通出行日趋便利 ????? 未央湖旅游度假区作为城市郊区的一个区域，道路交通和出行是否便捷成为市民关心的焦点。记者发现，这一区域的道路配套已经与城市东南西北路网相连，出行道路极为便捷，现有公交线号线年建成通车，而西安火车新客站距离未央湖旅游开发区不足2公里。距西安咸阳国际机场不到18公里。圈内区域配套成熟，旅游地产 ????? 在未央湖旅游开发区记者看到，这里的城市础配套设施日趋完善，区内道路已经全部绿化，总绿化面积已达到70%以上。区内已引入了天然气，同时区域内电信、邮政、金融、医院、学校、工商、税务、公安等社会服务功能也在不断增强。圈重点商业项目——未央湖旅游度假区????? 未央湖旅游度假区，位于渭河、灞河交汇的三角洲区域，紧邻“八水绕长安”的汇聚之地，5万亩保存完好的渭河湿地，自然形成的5000余亩的水面，4万余亩的绿地，良好的生态环境浑然天成。未央湖旅游度假区由于临近渭河、灞河及未央湖，内有湖泊调节，温度、湿度比干燥的城区温和许多，在前几年已经被人们看做为在西安居住的理想区域之一。? 大学城商圈发展的后动力????? 教育文化氛围日益浓厚，陕西科技大学，西安工业大学、咸阳医科专业学院、长安大学等新校区已经建成使用，陕西省高校后勤集团、长庆未央湖学校、交大试验中学、西航国际中小学等大中小学分散各处，在为圈内房地产市场发展制造良好的前提条件的同时，商圈将来的发展趋势也看是清楚，长安大学城的发展模式及其商业规模的形成速度都让我们看到未央湖商圈的发展契机。? 房地产市场发展趋势? ????? 近两年，城市发展的机遇让这里的发展前景日趋看好。一是西安经济北扩：西安将跨过渭河，将渭河变成西安的城中河，未央湖商圈必将处于城市核心地区；二是市委、市政府北迁，建成新的行政中心、城市中心，未央湖商圈是建设范畴；三是城市建设东拓：浐、灞河沿岸区域，要建成一个集现代化、生态化、人文化的新区，未央湖商圈的区位优势至关重要；四是西安铁路新客站定址未央草滩、地铁二号线的起点也设在这里，人流、物流、资金流、信息流的聚集效应将进一步显现。现阶段未央湖商圈的主要住宅产品为高档的独栋、连排别墅如：蓝水假期、留园森林别墅、雅荷渡假山庄等高品质的房地产项目等，其它住宅项目除长庆油田家属区外主要为不合法的城中村改造项目，圈内房地产市场中高档小区项目较少。这些城市发展的种种重大利好因素，必将使未央湖商圈成为西安再次发展的热土。因CBD而荣的经开区商圈(图) 西安房地产信息网????????时间：2008-05-15 ? ??? 强劲的经济发展能力让经开区发生着翻天覆地的变化，城市新的CBD正在形成，而因此发展起来的CBD商圈也正快速成长。??? CBD开启商圈繁荣大幕??? 一提起CBD，在许多人脑子里会浮现这样的景象：丰富的信息、发达的通讯、高质的办公设施以及商务运营环境。的确，在经济高速发展时期，各地纷纷建立CBD商务中心区将商家整合起来。CBD概念已成为区域内开发项目的无形附加值。而就在经开区正在向成熟城市CBD发展的时候，受益于其的CBD商圈也在快步成长。近年来经开区的商业发展可谓是春风得意，从临近北二环立交起步，沿线商业发展可谓是起步就已经站在一个高起点，澳门德兴等餐饮业均大手笔投资经营，其他餐饮门店也是迅速跟上，在经营规模及档次上毫不落后；而在其他业态发展方面，人人乐等主力门店的入驻则为区域人气的迅速聚集提供保障，同时亚洲连锁的味千拉面西安首家店便选择了经开区，可看出其对于经开区消费实力及经营环境的高度认可。 ??? 不过目前经开区的商业发展尚不能用成熟形容，人人乐等主力门店不足以成为整个经开商圈的商业核心，百货类等综合性业态的缺乏已经限制了经开区商圈发展站上新的台阶，商圈发展需要新的血液。??? 据悉在不久的将来西安本土商业旗舰世纪金花经开店将开门迎客，其会以自身高端定位、成熟模式引领经开商圈发展站上全新的发展阶段。??? 商圈繁荣促进房地产行业蓬勃发展??? 1、土地价格年涨幅达40%以上??? 2006年，城北发展仅仅落后于高新和曲江，当时地价与其他区域相比较也还算便宜。单价175万元的价格在经济技术开发区已被称为 “地王”。然而，时隔仅仅一年，地价已经上涨到单价250万元以上，增幅达到42.86%。从飞速走高的土地行情不难看出经开的地价随着整个区域规划、开发力度的加速以及人群的高密度关注，其所应赋予的土地价值正在凸现。 ??? 2、房企大鳄抢滩经开经开区楼市发展势如破竹，众多品牌地产企业相继涌入，圈地经营。经发、紫薇、雅荷、利君、海荣等本土房企已扎根多年，而绿地、中登、华荣等外来开发企业的加入，则是为加快经开城市化进程推波助澜。??? 一线为轴、多板块交织发展，成为了经开楼市发展的新格局。房地产发展以未央大道为“中轴线”，向东西两侧延伸发展。由此形成了凤城五路板块、常青路板块、凤城九路东段板块、凤城三路西段板块等新的房地产热点板块。其产品开发形态也以住宅、商铺、写字楼等多业态综合发展，为经开区成为城市中央商务区和高品质的城市中央居住区奠定了坚实的基础，楼市竞争日趋激烈。??? 3、房价走高，凸显区域升值潜力??? 可以用“日新月异”来形容经开区的发展速度，同样用其来形容经开区住宅价格的变化也毫不夸张。经开区连续5年40%以上的增长速度以及扩张迅速、景气发展的商圈让经开区的住宅价格也是一路攀升。据西安房地产信息网数据研究中心统计显示：2006年经开区房价多集中在2800元/平米左右；2007年增长为每平方米4000元、下半年时部分楼盘已经摸高至5000元/平米水平线，个别楼盘甚至已有高至6000元/平米之势；而2008年的经开区住宅则已基本全面涨至5000元/平米左右，个别楼盘的价格已经越过6000元/平米大关。经开楼市发展如火如荼，楼市价格水涨船高，区域蕴藏巨大的升值潜力已是不争事实。??? 目前经开区多个沿街商业项目或正热销、或已筹备开业，经开区的商业经营也从早期的门可罗雀到今日的人声鼎沸，CBD良好的区域环境加上商业旗舰的入驻带动，使得经开区商圈在众多利好因素的促进影响下向城市一线商圈大跨步迈进中。三大优势成就西部蕞大建材商圈(图)????????????D?D西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网????????时间：2008-01-31 ? 在众多商圈中，作为家具制造业的中心长三角地区的西安，建材商圈备受社会各界关注。西安的家居卖场和家居经销商的整体运营水平，在全国比较来说，处于领先和优势地位。从家具卖场来说，不管是卖场规模、档次、经营水平和运营模式，是全国的佼佼者。而据西安房地产信息网数据研究中心分析认为：以“北二环—太华路”为轴线公里范围的西安大明宫建材商圈则聚集了西安建材市场的蕞旺人气。商圈随着近几年的发展，已经形成了强势的居住辅助服务链条，密集型的家具、建材分布网络，使大明宫建材商圈形成了以家具、建材、家装销售为服务主体的家居建材辅助产品的流通中心。 ? ? 阡陌交通优势打造“头部大” ??????? 西安城市中心北移已经是一个不争的事实了，这也预示着北二环必将成为未来大西安蕞繁华蕞主要的咽喉要道，东二环延伸段的通车、太华路的改建以及三环08年的全线贯通都让坐拥“太华路——北二环”的大明宫建材商圈地理位置无比优越，交通四通八达，其毗邻的城北客运站发往陕西省内、甘肃、宁夏等西北五省（区）各大城市的长途班车达数十条之多。 ? 40多个建材市场奠定“第二大” ??????? 15年前，大明宫地区还是一片荒地，发展到现在，孙家湾板材市场、大明宫管业基地、茂源建材市场、大明宫胶合板市场，大明宫洁具城、大明宫工业品******市场、大明宫灯具城、大明宫陶瓷市场、大明宫木地板木门市场、明珠家居商城、西部建材城等40多个建材市场的崛起已经让这里形成方圆几十公里庞大的建材市场群，形成了目前大卖场与大量临街小店铺共同生存的商圈形态。接纳客商2万多家，每年成交额上百个亿,为当地解决就业就达十几万人，成为西安建材市场人流、物流、资金流的集散地。 ? ? 1400亿改造大明宫遗址铸就“第三大” ? ??????? 总投资1400亿，规划面积19.14平方公里的大明宫遗址保护改造项目已经正式启动，南起含元殿，北至玄武路，东至太华路，西至未央路。大明宫建材商圈将受到拆迁的影响，移至二环以北，西临太华路、东临铁路专线、北至凤城四路，南到北二环，整个规划面积2平方公里的区域范围内，西安房地产信息网数据研究中心认为：大明宫遗址的改造，现有的一些规模较小、经营分散、水平参差不齐的私人建材市场，逐渐被大型家具卖场取代，也意味着原“大明宫建材商圈”在品质、档次上发生了质的飞跃以及圈内陈旧城市景象将大幅度改观，新的大明宫建材商圈在政府扶持大量资金投入改造的前提下：圈内将借助本身具备的地理优势成为一个配套一流、住宅一流、建材市场一流的大型建材品牌商业圈。? ? ??????? 地理位置的优越，人流、物流、资金流的集散地以及大明宫1400亿的遗址改造工程都为圈内房地产发展迎来契机，按照西安市第四轮总体规划，大明宫周边地区将形成一个以高品质居住、商业、文化娱乐为主的城市新生代板块。 ??????? 据西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示：大明宫遗址改造工程动工后圈内“华荣风景大院”、“百花园”、“锦园君逸”等商品房住宅在售均价每平方米上浮280元左右，圈内商品房新动工面积同比上升8.17%。圈内房地产市场发展开始井喷，据我网了解之前仅有部分本地开发企业入住的大明宫板块，受到大明宫遗址改造以及大明宫建材商圈升级的影响，国内各大知名地产也将陆续抢摊，合力打造西部蕞大建材商圈。? 西安商圈新贵—张家堡商圈(图)????????????D?D西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网????????时间：2008-01-17 ? ??? 根据西安市商贸局规划，2008年西安市商业发展将以“一寨”“一堡”为重点，通过对小寨和张家堡地区的商业规划和履行，做大做强小寨商圈，充实完善张家堡商圈，打造新的都市商业副中心；以一线为轴心，通过对地铁二号线中转站商业服务圈的配套设施建设和完善，形成沿地铁线的商业服务带；这一规划的付诸实施，将使商业发展渐入佳境的张家堡商圈再次获得新的推进力量，2008年，无疑将成为张家堡商圈商业发展的爆发年。??? 房地产投资分析??? 在新的城市规划中，城北被提到了前所未有的历史高度。以前未曾开垦的劣势一下子成为可以大手描绘的优势，不需要拆迁，也不需要“缝补”，而对于张家堡区域而言更是如此，规划建设的全面推进以及经开区经济发展的持续向好，更推动区域的房地产开发及投资价值。 ??? 7年，地价增长近10倍 ???? 2000年时的张家堡区域地价不足20万元/亩，但房地产开发几乎无人问津，未央湖旁稀落的几个项目市场销售也不尽人意。而2003年以来，区域诸多规划发展的逐一落定，区域土地 “铁价”生“金”，至2007年底商圈平均地价已逼近200万元/亩，7年间，地价增长了近10倍。 ??? 配套升级，房地产开发价值核心彰显????? 曾经长期以来制约张家堡商圈房地产发展的教育、商业、医疗等配套问题，也随着区域规划建设的快速推进，发生了根本变化。 ??????? 从配套方面来说，除商圈内商业配套的提升外，目前张家堡周边教育配套方面已有双语幼儿园、西安中学、66中、永丰小学等相继落成并投入使用，一改城北教育配套落后的“窘境”。商业银行、工商银行、建行、中行等金融机构纷纷抢滩登陆；西安市中心医院未央分院、长安医院等医疗场所满足市民基本的日常需求。同时，紧临张家堡的经开区内大量文教体育、商务商贸、医疗卫生、酒店餐饮、娱乐休闲等配套性项目的引进、布点和建设、市政府落户张家堡片区、未央大道拆迁改造等等让人振奋的举措的实施，未来以未央大道为轴心、张家堡广场为圆点的新城市中心已雏形尽显。商圈人居环境品质的大幅提升有目共睹，在此情势下吸引了绿地集团、紫薇地产、首创集团、上海复地、金地集团均将开发的触角伸向此区域，房地产开发价值核心彰显。??? 7年，住宅价格三倍增长 ???? 2000年以雅荷智能花园等住宅建设为代表，张家堡商圈住宅均价约1400元/平方米左右，至2007年已达4500元/平方米，7年住宅价格增长3倍之多，且有突破5000元/平方米之势，直逼西安高端住宅汇聚区高新及曲江，让这座短短4年间迅速崛起的区域魅力尽显，引领了西安住宅跨越式发展的增长极。??? 大规划赋予区域房地产高投资回报价值??? 规划建设促动了张家堡商圈的全新崛起，也赋予了区域房地产极高的投资价值，区域规划建设启动之初，便吸引了诸多来自本地或省内区县的投资人群趋之若骛，于房价的逐年大幅攀升中赚得盆满钵满。?? 而从二手房投资市场来看，商品住宅价格的增长也拉动二手房价格的节节攀高，目前区域房龄5年左右的二手房均价约3600元/平方米左右，与新建商品房价格近千元的差距，使得区域二手房短期投资仍有较高投资回报率，目前张家堡区域的二手房市场已成为城北二手交易市场的热点区域之一。??? 而作为二手房长期投资市场来看，目前区域租赁价格约12.5元/平方米.月，静态收益率约为3.8%，收益率相对较低，但随着行政中心北迁的逐步推进，将吸引更多的办公企业、居住人群以及经商人群逐步聚集，人气的提升将直接带来租赁市场的走高。??? 作为未来的都市副中心，张家堡商圈将依托规划建设的全面推进，实现商圈价值的进一步放大，而作为房地产发展而言，本土房地产企业的“深耕”及外埠品牌地产企业的共携发展，将推动张家堡商圈步入发展的黄金时期。龙首村商圈“龙首”抬头在即(图)????????????D?D西安房地产信息网数据研究中心西安房地产信息网????????时间：2007-12-06 ? ? ??? 西安市商圈划分大致如下：钟楼商圈，以钟楼作为中心，辐射南北东西四条大街，历史蕞为悠久，商业氛围蕞为浓厚；小寨商圈，以小寨十字为中心，辐射长安路及小寨东西路，波延到电子城等处；雁塔路商圈，以雁塔路为轴心，辐射到文艺路等处；太白商圈，以边家村为轴心，辐射到劳动路等处；长乐路商圈，以长乐路为轴心，辐射到幸福路等处；土门商圈，以土门十字为轴心，辐射到西郊…… ? ??? 西安南部区域商业发展较为成熟，繁华四处可觅，而以北区域商业发展却长期滞后，但随着城市规划建设的推动，作为西安老城北区域的核心商圈—龙首村商圈，也已拉开了区域商圈“再造”的序幕。 ? 长期 “落魄”的中心商圈 ? ??? 相传，西安有一条龙脉，头向北，饮渭河之水；尾朝南，吸天地之灵气，从秦岭里冲出，龙头就在今天的龙首村附近。龙首村是目前城北未央区政府的所在地，也是早期城北的中心地带，这个区域交通便利，20多条公交线路穿行与此，或进繁华的内城，或去发展的经开区都只需10分钟车程。龙首村商圈正是以龙首村十字为中心，周边辐射1公里，主要沿未央路和龙首路展开。 ? 商圈基本数据 ? 商圈范围以龙首村十字为中心，周边辐射1公里，主要沿未央路和龙首路展开。商圈人口数量 40万人常住人群工厂职工、安置人群、棚户区及城中村人群建筑形态多层及低层为主，少量小高层、高层，平均建筑建成年限7年以上主要商业业态以社区日常消费配套型商业为主，餐饮、服装饰品、便利店/商店、综合市场、美容美发类服务业等商铺数量约900家各类大小店铺街道街区功能横向街道龙首北路西段街区功能：以老企业居住区为主，中小型饭店、菜市场、便利店、杂货店等为主的商业功能商业档次：整体上处于较低档次规模及聚集度：近100家大小店铺；商业功能分布稀少且分散，无甚商业气氛龙首北路东段街区功能：以旧家属区为主，小规模饭馆、便利店、美发店等为主的社区型商业功能商业档次：总体档次偏低，少量中档餐饮规模及聚集度：约150家大小店铺，数量较多，但以独立门面房为主，无商业影响力龙首南路街区功能：以旧家属区多层建筑为主，中小型饭店、便利店、美发店等为主的商业功能商业档次：总体档次偏低，少量中档餐饮规模及聚集度：约200余家大小店铺，数量较多，但规模较小，无商业影响力方新路街区功能：以菜市场、小型饭店、便利店为主商业档次：处于较低档次规模及聚集度：约150余家大小店铺，商业功能分布稀少且分散，商业氛围不足纵向街道未央路迎宾大道街区功能：各大银行分行、规模超市、日用品综合市场、龙首商业街中档餐饮、服饰店、化妆品店、通讯类、办公用品等商业档次：主要为中档规模及聚集度：约300余家大小店铺，较为分散，商业气氛一般 ? ? (图1)数据来源：西安信息网数据研究中心 ? ??? 从龙首村商圈商业业态分布来看：区域内已形成的规模型商业有华润万家超市、人人乐超市、乐家佳超市、民生家家福购物广场、人人福购物、龙首家具城、龙首******市场等，主要均集中于未央路沿线，总体业态分散，同时作为专业市场档次偏低，经营状况一般，商业辐射力偏弱；除此之外，商圈内更多的商铺则分布于东西向的龙首北路、龙首南路、方新路两侧，商业业态以主要服务于社区生活消费为主的餐饮、便利店、美容美发服务业等居多，虽然店铺数量较多，但多为独立门面，且分布散乱，总体经营无序，档次偏低，诸如休闲娱乐、精品店类高档商业业态缺乏。总体来看区域环境及消费水平的限制，造成了长期以来龙首村商圈商业服务功能单一，档次偏低，商圈辐射力偏弱的现状。民生家家福购物广场 ? 龙首南路社区商铺 ? ? 龙首北路社区 ? ? 龙首日用品综合交易市场 ? ??? 西安房地产信息网数据研究中心调查数据显示：目前龙首村商圈内未央路一线元/平方米，东西向龙首路、方新路等月租价集中于35-50元/平方米，与相距仅3公里的城内200-300元/平方米的商铺租价相比，黄金地段却非黄金价位，龙首村商圈商业的发展层次可窥一斑。 ? 低垂多年的“龙首”――被埋没的地产价值 ? ??? 龙首村商圈区域环境的不足以及早期单位家属小区、城中村的大量建设，对商圈发展形成了一定制约，也在很大程度上对区域房地产业的发展形成阻力。2003年以来城北房地产发展主要集中经开区，以一座新城的标准绘就了地产发展的波澜壮阔之景，而龙首村区域却因为现有区域环境的不足，商业发展的落后，虽近邻城内，交通便捷，但商圈内商品房开发难以形成规模，价格明显偏低，二手房市场发展同样滞后。 ????? (图2)数据来源：西安房地产信息网数据研究中心 A、地价 ? ??? 西安房地产信息网数据研究中心调查数据显示：2006年以前，龙首村商圈地价每亩在40-100万元，而相距仅3公里的城内区土地价格基本上每亩均在200万元以上，土地价值明显偏低。 ? B、商品住宅市场 ? ??? 2003年商圈商品住宅价格仅为1869元/平方米，至2006年价格升至2844元/平方米，平均年增长率4.78%，增幅平稳，同时相对于2006年近邻的城内区住宅均价3692元/平方米水平而言，商品住宅均价明显偏低。 ? C、二手住宅市场 ? ??? 从二手房市场价格(以建成五年的小区租、售价格分析)来看，2003年商圈二手住宅均价为1869元/平方米，2006年升至2364元/平方米，二手住宅市场价格同样处于较低价位，但平均年增速达到8.2%，二手住宅售价增速明显高出新建住宅项目售价，同时与新建住宅均价差距在600元/平方米左右，因此作为二手房短期投资而言，具有较高的投资价值。 ? ??? 2003年至2006年，商圈二手房长期投资收益率处于3.5%--5%，投资收益率明显低于全市6%的平均水平，这与区域目前租房需求人群偏少，区域居住环境不足有着直接关系，作为二手房长期投资而言，根据目前的租售价格水平考量，投资价值偏弱。 ? 从区域改造开始――商圈地产价值“再造” ? ??? 06年以来未央区政府提出抓住市政在未央区大规模建设的机遇，进一步加强市政建设拆迁和协调服务，全力以赴加快市政建设项目征地拆迁进度。其中涉及龙首村商圈的建设内容为加快城市绿化广场建设，加快背街小巷改造、路灯安装、人行过街天桥等城市基础设施建设，提升城市配套服务功能。 ? ??? 07年第十一届中国东西部合作与投资贸易洽谈会”上，龙首村商圈的联志村改造项目翰林雅苑，规划总用地295.2亩总投资5.2亿；坑底寨改造项目蓝天御园，总规划用地230亩，总投资5.8亿，此两个项目的签约拉开了区域大规模改造建设的序幕。 ? ? 建设中的中天雅苑 ? ??? 结合区域市政工程及地铁2号线建设的推进，龙首村的房地产价值开始被逐步挖掘。07年以来，以中天雅苑为代表的商圈中高品质楼盘以3700元/平方米的均价，刷新了区域住宅的纪录，而区域住宅均价也在不到一年时间内由06年的2844元/平方米拉升至3285元/平方米。二手房售价（以建成5年二手小区）攀升至2589元/平方米，商品住宅均价及二手房均价增幅分别达到15.5%及9.5%。 ? 龙首商业街 ? ??? 与区域房地产价值的逐步挖掘相得益彰，龙首村商圈商业也逐渐“变脸”，总建筑规模达3000平方米的仿唐风格商业街――龙首商业街目前即将竣工营业，引领商圈商业品牌化、品质化以及综合运营理念的发展，对于龙首村商圈整体层次的拉升将起到极大的带动及示范作用。 ? ??? 此外，鉴于与城内钟楼繁华商圈的辐射竞争，龙首村商圈积极推进差异化、特色化商业业态，目前工农路商贸商务餐饮示范街、龙首西路茶文化精品街特色街区建设也已开始提上发展日程。 ? ??? 伴随着商圈商业改造启动， 07年下半年以来龙首村商圈靠近未央路区域新建商铺一层平均售价约15000元/平方米，租价基本可达到120-150元/平方米，按此估算区域商铺投资收益率在9%--12%之间，投资价值较为可观，龙首村商圈商业价值正稳步提升。 ? ??? 借区域发展规划之力，沉寂多年的龙首村商圈区域价值正逐步彰显，商业与地产发展的互补推动，低垂多年的 “龙首”已抬头在即，“龙首”的未来值得期待!

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