在国内国际双循环的新发展时期，建立完善的区域产业体系、探索产业链创新，进而激发产业经济潜能，释放消费活力，对区域价值的提能升级起着日益重要的作用。近日，仲量联行在西安举办的“创新释能共塑产业园区生态新未来”之睿见沙龙活动，探讨了在新经济格局下产业园发展新趋势。

　　仲量联行西安总经理佟恩表示：“西安作为关中平原唯一核心城市，是对外开放战略中的重要门户。西安深度融入到‘一带一路’战略发展中，同时立足双循环体系，加速构建具有西安特色的新驱动优势，不断释放西安经济能级。仲量联行深耕西安市场，持续探索西安区域性产业发展新动能，在经济发展新格局的历史机遇下，关注产业链创新水平，深入产业基础能力以及产业链水平的创新研究，助力产业的提能升级，提振区域经济发展。”

　　随着新基建、5G、数字经济等新一轮产业发展不断推进，产业的健康发展影响着实体经济发展以及新型消费的持续性，而新型产业的引入，产业人才的培养 ，以及产业地产开发受到持续的关注。

　　产业地产作为产业舞台聚光灯下的新星，已成为房地产开发新阶段的热门聚焦点，是仅次于办公和住宅的第三类热门投资资产类别。仲量联行华西区工业地产部负责人尤鹏伟表示“纵观国内产业地产的发展，目前西安产业园区的发展将大有作为，这依赖于西安优越的地理位置，极富潜能的人才储备，利好政策的扶持等，种种优势因素为这座千年古都注入了现代产业发展的无限可能。”

　　在现场活动中，尤鹏伟从四个维度分析了在产业园区发展中寻求的平衡点及创新性，在把握当下经济发展新格局的时代机遇，释放产业发展发展新能级：

　　· 从投资决策层面，首先需要平衡产业聚集和园区功能档次定位。在产业功能区兴起的城市发展现阶段，产业的聚集具备较多的前提条件，如相关政策的引导，龙头企业的带动，人才储备，产业环境的基础等。但是作为产业园区的投资开发，如果过度关注产业聚集，将造成园区入驻门槛提高，降低优质企业捕获率，过度依赖政策和补贴等问题。因此，作为开发主体应该在考虑项目本身功能档次的准确定位基础上，优化项目的产业入住条件，助力区域产业的聚集。

　　· 从产品的设计层面，开发主体需要平衡在满足政府期望的同时贴合企业端的使用需求。由于产业园区承载的社会使命，政府对于园区载体的期望着眼点在区域的长期效益，实现周期较长，而开发主体存在短期的去化和收益的平衡问题，在产品设置上需要考虑其灵活性，可变空间及未来的改造可能性。

　　· 从招引运营层面，传统园区的招引政策以一事一议为主，增加了招引双方的沟通成本，部分园区甚至采用制定负面清单的筛选条件，未来的园区招引应该以产业细分领域的深度筛选和制定细分产业的引导性政策为主要方向。同时通过创投机制的增加，赋能产业园区以“基地+基金”的双驱动模式，产业投资商充分发挥自身熟悉入驻企业的优势，采用产业投资基金或物业入股的方式对成长型企业进行孵化、培育，通过分享企业成长的红利来获得资本增值。

　　· 从资本退出层面，产业园区的开发以长期自持运营获得资本增值为主要投资逻辑，势必造成开发短期内的资金短缺，由于工业用地上物业分割产权销售因各地方政府要求有较大差异，无法一概而论，然而我们也观察到退出路径正在逐步多样化。如，西安2020年6月发布《西安市支持工业园区发展的实施意见》，其中第九条建议制定工业标准厂房分割管理办法，标准厂房分割必须用于工业企业和生产性服务业，不得改变土地用途，支持工业标准厂房开展产权分割，并办理不动产权证书。而长期自持部分物业可通过资产交易，股权交易，或通过资本市场（如REITs）等方式实现价值兑现。特别在国内进行公募REITs试点政策颁布后，工业用地上的仓储物流和产业园区与基础设施和数据中心并列为可试点的底层资产，无疑也是看重工业物业的可标准化和规模化发展,同时载体收益稳定且具有成长性等特点。为自持运营的产业园区开辟了价值兑现的新通道。

　　西安作为中国第九个国家级中心城市，高校数量全国第四、每年超30万毕业生、研究生数量全国第二，人才储备丰富。城市发展已经进入产业园区驱动、三生融合发展的快车道，在四个创新释能的维度下，产业园区作为主要的产业载体空间具备较大的发展机会。仲量联行华西区工业地产部负责人尤鹏伟表示，“西安目前已入驻世界500强企业215家，与此同时，在持续招引世界500强的同时应重点关注隐形冠军企业在西安的落户需求，通过打造具备国际化高标准的产业园区标杆，高举产业生态新未来的发展旗帜，引领城市产城一体化发展的新趋势。”

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